Жилой дом и земельный участок при продаже, как правило, идут «единым лотом». Но ситуации бывают разные, и иногда продавцам или покупателям нужно продать или приобрести что-то одно.
Можно ли продать дом без земли и как в таком случае правильно провести сделку — рассказываем в нашей инструкции.
Согласно действующему законодательству участок, на котором находятся дом и объект недвижимости, едины. Если продается одно, продается и второе. Тем не менее разделить эти понятия в сделке реально. Можно продать дом без земли, но успех будет зависеть от того, как оформлен участок.
Как продать дом без земли, если дом и земля в собственности
Продать коттедж или дачу без оформления земли на нового собственника фактически нельзя. Такая схема нарушает принцип владения частным домом. У того, кто владеет постройкой и будет пользоваться участком, не получится жить в доме, не используя расположенную под ним землю. Поэтому право собственности на землю перейдет к новому хозяину вместе с правом собственности на объект недвижимости, который на ней расположен.
Правовое обоснование
Правовой порядок в вопросах землепользования устанавливает Земельный кодекс России. Документ оберегает земельные ресурсы страны, например ограничивая изменение целевого назначения участков, если они относятся к одной из категорий:
- ценные сельскохозяйственные земли
- земли, занятые защитными лесами
- особо охраняемые природные территории
- земли под объектами культурного наследия
Статья 1 Земельного кодекса утверждает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». То есть, простыми словами, куда дом — туда и земля. Поэтому ответ на вопрос, могу ли я продать дом без земли, если и то и другое в собственности, — «нет».
Как продать дом без земли, если дом в собственности, а земля — нет
Из правил часто бывают исключения. В вопросе возможной продажи дома без земли оно тоже есть.
Закон разрешает продать дом без участка, если дом оформлен в собственность, а земля не оформлена. Например, если участок под домом в долгосрочной аренде. Такая схема распространена повсеместно в сегменте строительства многоквартирных домов в крупных городах.
Например, в Москве вся земля принадлежит городу и стоит очень дорого. Если купить участок под строительство дома, экономика проекта может не выдержать такого расхода, и здание не будет достроено. Поэтому застройщики заключают с мэрией договор аренды на 49 лет.
В сегменте частного домостроения такое встречается реже, но тоже бывает. Эксперты рынка недвижимости указывают, что, столкнувшись с таким оформлением, можно продать дом без участка. Или даже провести сделку так, чтобы была продана часть дома без земли.
Это не значит, что новый владелец останется без участка. К нему перейдет право использовать участок на тех же основаниях, на которых его использовал предыдущий собственник. И если это договор аренды, у него тоже будет свой договор аренды — нужно будет его перезаключить с владельцем земли, вписав имя нового арендатора. В такой сделке важно, чтобы в основном договоре купли-продажи недвижимости было отдельно прописано, что земля находится в аренде согласно договору (указать его регистрационные данные — номер, дату составления, срок действия).
Продать долю в доме без земли будет сложнее — нужно найти покупателя, который будет платить за весь участок или согласится на аренду с другим совладельцем. Риелторы говорят, что в вопросах владения загородной недвижимостью покупатели разумно стремятся к чистоте и прозрачности документов.
