Оценка недвижимости: для чего она нужна
Сегодняшний наш разговор посвящен оценке стоимости недвижимости, т.е. процессу определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости. В каких случаях она необходима? На этот и другие вопросы читателей «НН» сегодня отвечает специалист агентства недвижимости «Инком – Гарант» Марина Фастовец. В каких случаях необходима оценка недвижимости?При купле, продаже или сдаче недвижимости в аренду; в целях страхования; для получения кредита под залог недвижимости; при внесении объектов недвижимости в уставный фонд предприятия в качестве вклада; для привлечения инвесторов и при разработке инвестиционного проекта; при ликвидации организации; для вступления в права наследования, исполнения судебного приговора, разрешения имущественных споров (в том числе при бракоразводных процессах); для реализации имущественных прав при любых операций с недвижимостью. Можно произвести оценку жилья и в том случае, когда документы на право собственности еще не получены. Например, при инвестировании средств (долевое участие) в строительство жилья. В этом случае потребуются: договор инвестирования и полученный у застройщика поэтажный план здания. Какие документы необходимы для определения рыночной стоимости жилых объектов недвижимости?Свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо документ, дающий основания для регистрации права собственности (например, договор дарения или договор купли-продажи). Технический паспорт коттеджа или квартиры, справка о техническом состоянии, поэтажные планы, различные документы, выдаваемые бюро технической инвентаризации (БТИ) при оформлении права собственности. Сведения о наличии обременения, в том числе обременение долговыми обязательствами, залогом, наличием арендаторов и любых других ограничений по использованию жилья. Для определения стоимости коттеджей, частных домов и дач требуются также кадастровый паспорт земельного участка и документы, устанавливающие права на землю. Если собственник является юридическим лицом, ему необходимо предоставить справку о балансовой стоимости объекта жилой недвижимости. Специалисты агентства недвижимости «Инком – Гарант», имеющие богатый опыт в сфере оценки объектов недвижимости, квалифицированно выполнят оценку жилья. Стоимость услуг рассчитывается индивидуально для каждого заказчика. В целях экономии вашего времени специалист выезжает к заказчику для заключения договора на оценку. При необходимости мы будем работать для вас в выходные дни и в вечернее время.Можно ли произвести оценку недвижимости, не имея технической документации? Отсутствие технического паспорта не является непреодолимым препятствием для осуществления оценки недвижимости. Несмотря на то что наличие технического паспорта или выписки из технического паспорта существенным образом облегчает работу оценщика, при отсутствии соответствующих документов оценщиком могут быть самостоятельно выполнены обмеры оцениваемого объекта и установлены объемно-планировочные параметры. Однако необходимо иметь в виду следующее: необходимость самостоятельного проведения обмеров оценщиком увеличивает как время, необходимое для подготовки отчета, так и стоимость работ; при проведении оценки в целях кредитования под залог прав на недвижимость наличие технического паспорта или выписки из технического паспорта является обязательным требованием большинства банков. Кроме того, некоторые банки требуют технический паспорт или выписку из технического паспорта, составленную на дату, максимально приближенную к дате кредитования.Как оценивается земельный участок? При выполнении оценки земельных участков обязательно учитывается целевое назначение и разрешенное использование земли.
Расчет рыночной стоимости производят с учетом получения максимальной выгоды от земельного участка. Существуют экономические понятия оценки земельного участка в качестве пустующего или с внесенными улучшениями. При этом пустующий участок или участок с улучшениями является недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется её полезностью. Кроме того, стоимость земельного участка как объекта недвижимости увеличивается за счет его уникальности, постоянного расположения, долговечности. С какой целью оценивается земельный участок? С целью внесения залога или получения ипотечного кредита; проведения сделок купли-продажи и др. Факторы, влияющие на стоимость земель различного целевого назначения.Для земель поселений, которыми являются города, села, деревни и другие населенные пункты: купля-продажа; ставка арендной платы; стоимость предлагаемых на рынке объектов недвижимости, в том числе незастроенных земельных участков; степень развития инженерных сетей, транспортной инфраструктуры, наличие поблизости объектов социально-бытового назначения; экологическое состояние окружающей среды.Для земель сельскохозяйственного назначения: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур зоны; урожайность кормовых угодий, сенокосов; продуктивность пастбищ; урожайность многолетних насаждений; структура посевных площадей; цены на реализуемую продукцию сельского хозяйства в регионе; затраты производства сельскохозяйственных культур в регионе.Для земель, принадлежащих дачным кооперативам и садовым товариществам: стоимость сделок купли-продажи на рынке; предложения незастроенных участков; наличие транспортного сообщения и его интенсивность; степень развития коммуникаций – электричества, водоснабжения и газификации; удаленность от основного центра инфраструктуры; экологическая ситуация в районе.Для лесных угодий основным критерием оценки является экономический эффект от рационального пользования. Какие документы необходимы для выполнения оценки земельного участка?Документ, удостоверяющий права пользования земельным участком (право собственности, право пользования, аренда или другое). Кадастровый план земельного участка. При наличии обременений – сведения о них (договор долгосрочной аренды, документы о принятии земли в залог и другое). При наличии на земельном участке объектов улучшений – зданий, сооружений и т.п., предоставляется требуемая информация по каждому из этих объектов, зависящая от вида объекта. При оценке стоимости прав аренды на земельный участок необходимо дополнительно предоставить арендный договор или его копию. При этом для участков, которые находятся в государственной собственности, не требуется свидетельство на право собственности. Сколько действует отчет об оценке?Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.Могут ли быть расхождения двух оценок, полученных независимыми оценщиками?
Дать однозначный ответ в абсолютных цифрах невозможно. Уровень неопределенности оценок независимых оценщиков обусловлен многими факторами, характеризующими процесс оценки. Это применяемые методики оценки, подбор аналогов, поправочных коэффициентов, внесение корректировок, достоверность используемой информации и т.д.
Кто может провести экспертизу, например, вашего заключения или отчета об оценке?
Любые исполнители оценки вправе осуществлять экспертизу или проверку заключений и отчетов об оценке в части соблюдения норм законодательства, регулирующих оценочную деятельность на момент проведения оценки, учитывая, конечно же, профессиональную этику оценщика. И проведение такой проверки или экспертизы может быть поручено заинтересованным лицом только наиболее квалифицированным оценщикам, стаж работы которых в области оценочной деятельности составляет не менее 5 лет.
| Входит ли стоимость оценки квартиры в сумму кредита? Оценка квартиры и другие расходы, связанные с получением кредита, могут быть включены в сумму кредита по желанию заемщика и при согласии банка. В противном случае заемщик оплачивает оценку квартиры из собственных средств. |
